Ипотечные облигации: понятие и как на них можно заработать

Во многих странах инвесторы заинтересованы в направлении финансовых ресурсов в недвижимость. Они покупают готовую недвижимость либо так называемые ипотечные облигации, обеспечиваемые недвижимостью. А существует ли институт ипотечных облигаций в нашей стране? Как получить прибыл с помощью таких инвестиций?

Понятие, особенности и структура

Ипотечная ценная бумага (далее - ЦБ) в виде облигации выдаётся кредитной организацией клиентам, у которых оформлена ипотека в этом же банке Обеспечением такой ЦБ служат платежи по ипотеке. Как формируется такой вид ЦБ? Как изменялся ее принцип действия в советское время и в современной России.

Кредитная организация выдаёт заемщикам ипотеку, которая обобщается в отдельную группу, возможность получения ее в виде облигации проводятся в структуру, и происходит выпуск ценной бумаги. Тот, кто ей обладает, тот получает доход, который обеспечивается оплатой по ипотеке. Выпуск облигации даёт возможность фиксировать прибыльность, которая формируется за счёт суммы, образующейся при сопоставлении ставками по кредиту и купоном по ценной бумаге. Те деньги, которые банк получает от продаж ЦБ, он направляет на выдачу новых ипотечных кредитов. Главное увеличить обороты продаж ценных бумаг и таким образом увеличить прибыль кредитной организации.

 Ипотечные облигации представляют собой долгосрочное инвестирование, которое позволяет на протяжении долгого времени получать прибыль и для банка гарантией исполнения обязательств со стороны заемщика, служит залоговое имущество. Если образуется задолженность по ипотеке, банк может реализовать имущество и погасить долг перед инвесторами за счет такого имущества.

 Недостатком использования облигации, служит неизвестность последующих платежей по ценным бумагам. Если должник погашает кредит досрочно, то гасится часть номинала облигации, такой процесс называют амортизацией. Это может привести к снижению уровня дохода, если имеет уменьшение процентных ставок.

Классификации облигаций:

1. С одним траншем - это когда одна группа кредитов обеспечивает один выпуск облигаций. Такой вид встречается часто и считается классическим.
2. С двумя и более траншами – это когда одна группа кредитов обеспечивает несколько выпусков облигаций. Такой вид ЦБ производится в крупных и маленьких видах. Те, кто имеет в распоряжении бумаги таких видов, они, как правило, выпускаются в виде нескольких старших и младших траншей. Если в распоряжении есть старший транш, то имеется право получить доход выше, чем обладатели ЦБ с младшими траншами. Можно сделать вывод, что чем ниже транш, тем выше риски и меньше доходность. В случае экономических кризисов в первую очередь обесцениваются ЦБ младших траншей.
3. Простые облигации, выдаваемые банком – на них возлагается обеспечение в виде ипотеки и платежей по ней. Но кредиты в виде ипотеки остаются на учете банка, а инвесторам остаются финансовые риски.

Существует понятие ипотечного сертификата участия – это примерно, как пай в кооперативе. Управление идет одобренными и выданными кредитами по ипотеке. Тому, кто хочет вложить денежные средства в такой сертификат необходимо понимать его структуру и риски.

Пример ипотечной облигации

Банком одобрена ипотека в размере 3 000 000 рублей и сразу создана ипотечная облигация, которую реализуют в виде продажи. Ее приобретает гражданин, который ищет стабильный доход. Он покупает эту ЦБ и перечисляет в банк 3 000 000 рублей. Эту сумму банк направляет на одобрение другого ипотечного кредита. А что касается этой ЦБ, инвестором начисляется доход с тех поступлений, которые получает банк при оплате заемщиком ипотеки.

Выгоды

Ипотечные облигации обеспечивают положительный результат, как для инвесторов, так и для кредитных организаций. В банке количество выданных кредитов увеличивается в несколько раз, тем самым повышается прибыль. Для инвестора его деньги, которые он вкладывает в активы, приносят ему стабильный доход. А для должника по кредиту выгодны облигации тем, что он становится участником выгодных предложений банка. Долговые обязательства между этими тремя сторонами распределяются в следующем порядке:

1. Организация, которая выпускает ЦБ, отвечает по своим обязательствам перед инвесторами ипотечным покрытием, и в случае необходимости производит взыскание по большому количеству просроченных кредитов.
2. Гражданин, являющийся стороной договора займа, отвечает перед компанией, выпустившей ЦБ своим недвижимым имуществом.

Развитие облигаций

С началом 90-х годов облигацию по ипотеке стали широко использовать в США. Нужно отметить, что из-за облигаций по ипотеке в конце 2007 года начался экономический кризис, из-за которого пострадали многие отрасли производства. В США одобрили количество ипотечные кредитов в несколько сотен раз больше, чем банки могли себе позволить. Инвесторы начали активно скупать ЦБ, считая, что на них не распространяются риски. Резко началось одобрение почти всех заявок по кредитам и займам. Потом пошли просрочки по оплате обязательств со стороны граждан, следовало реализация залогового имущества и это спровоцировало падение цен на жилье, их стоимость не смогла покрыть убытки кредитных организаций. Как следствие убытки успешных инвесторов подсчитывались сотнями миллионов долларов, банкротились крупные компании. Это послужило уроком банку, в том, что необходимо проверять потенциального должника по кредиту по всем характеристикам и тщательно.

Что касается России, то институт облигаций начал формироваться в начале 2000-х годов. Самый пик развития ЦБ достигли только в конце 2015 года. Инвесторы уже знали все подводные камни, принцип действия и возможные риски.

Как можно приобрести

ЦБ приобретаются так называемыми пактами, или в участии в различных фондах. Когда приобретается пакет ЦБ, инвестор сам отвечает за риски и производит управление бумагами. Сроки действия ЦБ может достигать более 10 лет. Прибыль, которую может принести ЦБ маленькая. Смысл в том, чтобы вкладывать инвестиции в большом количестве. Для этого инвестору необходимо проводить анализ рынка ЦБ, кто является заемщиками, их уровень жизни, экономическое положение, развитие активов. Таким образом, приходим к выводу, что второй вариант приобретения, является более простым.

Можно приобрести облигации через брокера, и для этого необходимо:

1. Произвести поиск компании, и провести соответствующие оценки ее деятельности и наличие разрешительной документации;
2. Завести счет клиента и пройди идентификацию личности;
3. Определиться в какой фонд планирует вкладывать и направить запрашиваемые документы.
4. Приступить к торговле на рынке ценных бумаг.

Подводя итог, можно сделать вывод, что облигации в рамках ипотеки смеют своей целью принести прибыть инвестору, обеспечить ему наличие активов и пассивного дохода. Это надежное вложение денежных средств, однако, стоит быть грамотным в области рынка ЦБ, учитывать риски, которые могут возникнуть при приобретении той или иной ЦБ, проверять организации, выдающих и выпускающих облигацию на благонадежность. Минусом облигаций выступает не стабильность курса и малое количество видов ЦБ активно существующих для покупки. Темп роста активов могут привести к тому, что в ближайшие десятки лет ЦБ развиваются и будут направлены на увеличение количества видов, повысится ликвидность.